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最近，关于黄埔图书馆的定价引起了很大争议。黄埔图书馆是黄埔地区的一个新项目，除了学校不确定之外，地铁、配套、城市界面、开发商、户型品牌都是良好的项目。黄埔地区地段优越，有很强的概念加持。过去，开发商通常会联合开发项目，以分摊风险。然而，保利作为开发商，愿意独自承担黄埔图书馆的总价39亿，说明这个项目有利可图。其他两家开发商参与联合开发的目的也是为了分享利润。从这一点来看，黄埔地区的光环依然存在。
黄埔地区最近两年的联合开发项目已经很少。除了保利图书馆，还有长隆悦府和保利华创都荟天珺。这些项目都被认为是“好肉”，至少说明了这些项目的基本盘没有问题。由于是联合开发，保利旗下的项目对于定价一直保持神秘。那么，黄埔图书馆的价格到底是多少呢？
首先，我们来看看黄埔图书馆的潜在买家是谁。第一类是5号线刚需，对教育需求不紧迫，5年后才考虑换房的人群。5号线对年轻人的吸引力很大，从大沙东出发，20多分钟就能到达珠江新城。第二类是地缘刚需+改善，周边15年＋小区一大群。第三类是少量科学城刚需。由于科学城核心区的房源紧缺，选择相对有限。虽然这些人群的规模不如学区房刚需人群庞大，但是黄埔图书馆的规模也不大，总户数只有1400多户，足够满足这些客群的需求。
其次，我们来看看黄埔图书馆的竞争对手有谁。从总价上看，天河唯二的竞品是天河东的珠江花城和华润润府。但是天河东缺乏公共交通，与黄埔图书馆的人群需求不同。所以，最直接的竞争来自黄埔地区的其他楼盘，如富颐华庭、中鼎珺和名城、城市之光。这些楼盘的基本面我们整理成了一张表格。
接下来，我们来分析一下每个楼盘相同户型房源的对比。富颐华庭的78平方米两房，只剩下天地楼层，价格约为370万。中鼎珺和府的86平方米三房，工抵房价格也是370万左右。城市之光的尾货92平方米北向三房，价格约为430万。城市之光组团F区的80平方米北向三房，最快在年底入市，但户型设计有一定缺陷，使用率较低。虽然与黄埔图书馆的80平方米小三房相似，但使用率较低。开盘便宜的单位是82平方米侧出阳台的户型，但其他条件比黄埔图书馆差，尤其是在教育资源确定性上。对于这些楼盘，二手房的价格则要看运气，城市之光依然是较为优质的资产。
黄埔图书馆还有其他户型，如89平方米南向三房、92平方米南北通透三房和116平方米四房。黄埔地区的二手房市场中，四房产品非常少，所以黄埔图书馆的四房定价可能不会便宜。最后，黄埔图书馆还有159平方米双主套四房，总价超过800万，主要面向本地置换买家。
除了黄埔图书馆，今年黄埔地区还将推出三个新项目，如鱼珠板块的珠江村旧改、文冲的华润新溪和双岗的中建一城江山海。初步户型已经公布，有兴趣的可以咨询了解。
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